به گزارش صبح الوند، خرید مسکن امروز از یک آرزو به رویا تبدیل شده است؛ بخصوص اینکه رشد قیمت مسکن در دولت تدبیر و امید بیش از سایر دولت‌های دیگر بود زیرا در این دولت تا قبل از وزارت محمد اسلامی و در دوران عباس آخوندی دولت تمایلی به ساخت مسکن و سیاست گذاری در این سمت را نداشت و به افزایش عدم تعادل در عرضه و تقاضا دامن زد.
 
مرکز آمار ایران چند روز پیش در گزارش اعلام کرد: تورم سالانه مسکن در سال ۹۹ در حال افزایش است و نرخ آن در دی ماه به ۷۱.۸ درصد رسیده است. نرخ تورم ماهانه در دی ماه به ۸.۲ درصد رسیده، در حالی که تورم ماهانه در آذرماه منفی ۸.۵ درصد اعلام شده بود و بر این اساس افزایش قیمت در یک ماه حدود ۱۶ درصد بوده است. 
 
براساس این گزارش نرخ تورم نقطه‌ای در دی ماه ١٣٩٩ به ٩٠,٤ درصد رسیده؛ یعنی خریداران باید برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دی سال گذشته، ٩٠.٤ درصد بیشتر پرداخت کنند. 
 
در پایان پاییز امسال وزارت راه و شهرسازی گزارشی در مورد تحولات قیمت مسکن در استان‌های کشور منتشر شد. مردادماه امسال مسئولین اتحادیه‌ها و وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بازار معاملات تابستانی مسکن در شرایط نابسامانی قرار دارد از انتشار آمار مربوط به میانگین قیمت و حجم معاملات فروش واحدهای مسکونی امتناع کردند و اعلام شد قصد دارند آمارها و تحلیل‌‌‌های مربوط به تحولات بازار مسکن در کشور را با نظم و ترتیب بهتری ارائه کنند.
 
پس از چندی، نتایج داده‌های مربوط به ثبت قراردادهای خریدوفروش واحدهای مسکونی ارائه شده در سامانه رهگیری مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور را ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان نشان می‌داد.
 
این آمار، باورنکردنی و از سطح متوسط قیمت در کشور مبلغی بالاتر را نشان ‌داد؛ چرا که پیش از این مرکز آمار در آخرین گزارش خود از تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن کشور میانگین قیمت هر مترمربع در بهار ۹۹ را معادل ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود. 
 
مقایسه این آمارها، یعنی آمار اعلام شده از سوی وزارت مسکن از یک‌سو و از سوی مرکز آمار نشان می‌داد، میانگین کشوری قیمت مسکن بر اساس سطح متوسط قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان در فاصله بهار تا آبان امسال، معادل ۲۳۷ درصد رشد داشته است.
 
آمار دولتی ۲۳۷ درصد افزایش اما آمار اتحادیه‌ای (مشاوران املاک) ۱۶۰ درصد افزایش را نشان می‌داد. این گزارشات در حالی منتشر شده بود که آماری که مسئولین امر مسکن ارائه کرده بودند ۱۶۰ درصد رشد را نشان می‌داد. این گزارشاتِ زد و نقیض شوک تازه‌ای به بازار مسکن وارد کرد.
 
رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان اهواز در همان تاریخ اعلام کرد؛ میانگین قیمت مسکن در این شهر حدود ۱۰ میلیون تومان است؛ اما در آمار اعلام شده وزارت مسکن میانگین قیمت هر مترمربع در این شهر ۲۳ میلیون  و۵۰۰ هزار تومان یعنی بیش از دو برابر واقعی اعلام شده است؛ و این روند در این گزارش در مورد همه  استان‌ها این‌گونه بود.
 
 
نسبت دسترسی به مسکن در ایران
 
درآمد سرانه به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در چند کشور را که در نظر بگیریم، میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در ایران حدود یک نهم درآمد سرانه در کشور است. این آمار در آمریکا برابر با یک بیست و دوم است و در کانادا و آلمان نیز برابر با یک دهم است. 
 
کارشناسان می‌گویند اگرچه بین کشور ایران و دو کشور کانادا و آلمان به لحاظ نسبت درآمد سرانه به متوسط قیمت مسکن فاصله چندانی وجود ندارد اما به دو دلیل عمده مردم در این دو کشور برخلاف ایران به راحتی قادر به تأمین مسکن هستند؛ اولین دلیل دسترسی آنها به تسهیلات مؤثر با سقف بالا و دوره بازپرداخت طولانی مربوط می‌شود و دومین عامل مربوط به بالا بودن سطح درآمد سرانه آنها و توان بیشتر به منظور پس‌انداز از سوی آنها خانه‌دار شدن در این کشورها است.
 
افزایش بی‌سابقه هزینه مسکن
 
داده‌‌های ارائه شده نشان می‌دهد سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در ۱۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده و از ۳۱ درصد در سال ۸۸ به ۳۶ درصد در سال ۹۸ رسیده است. 
سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در شهر تهران و در کلیه مناطق شهری کشور از سال ۹۲ تا سال ۹۵ نیز روند نزولی داشته است؛ از سوی دیگر سهم ارزش افزوده بخش مسکن از سال ۸۸ تا سال ۹۸ از ۷۷ درصد به ۴.۷ ‌درصد کاهش یافته است.
 
اکنون ماه‌هاست که بازار مسکن به رکود معاملاتی رسیده است؛ با این حال هنوز سایه نرخ‌های کاذب بر این بازار سنگینی می‌کند. قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. تعداد فایل‌های با نرخ‌های نجومی در سایت‌ها بالاست.
 
البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایت‌های فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، مجدداً آزاد شد؛ تنها علت رشد قیمت‌ها نیست اما می‌تواند به نابسامانی بازار دامن بزند. از دیگر عوامل اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت زمین و افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که هنوز آن‌طور که باید و شاید فکری برای این سه موضوع نشده است، هرچند در ماه‌های اخیر جلساتی بین نمایندگان مجلس و وزیر صمت برای ایجاد آرامش در بازارهای فولاد و سیمان برگزار شده اما این جلسات هیچ بازخورد عملی نداشته‌اند.
 
 
نظر مسئولین عدم درج قیمت در سایت‌ها بر کم کردن التهاب بازار بود/ بانک‌ها عامل گرانی هستند
 
خسروی رئیس اتحادیه املاک و بعضی نمایندگان مجلس مخالف درج قیمت در سایت‌ها هستند و آن را عاملی برای ایجاد رقابت کاذب و ایجاد نرخ‌های کذایی می‌دانند و در سوی مقابل برخی کارشناسان معتقدند وقتی نرخ‌ها را از آگهی‌ها حذف می‌کنیم چشم متقاضیان را به وضعیت واقعی بازار می‌بندیم و همین مسئله زمینه ساز رشد قیمت‌ها می‌شود
 
کارشناسان بانک‌ها را عامل گرانی زمین و مسکن می‌دانند؛ زیرا بانک‌ها منابع و سپرده‌هایی را که جذب کردند، صرف خرید ملک و مال‌ها کردند. برای بانک‌ها بهترین جا برای دریافت سودهای ۱۸ درصدی با پشتوانه‌ی بالا املاک است و کمک کننده به عده‌ای سرمایه گذار هستند که در حال رواج لوکس سازی‌اند.
 
به هر حال بازار مسکن در عین حال که به آرامش رسیده، تهدیدهایی را از جانب دیگر متغیرها احساس می‌کند اما شاید هیچ یک از متغیرها به اندازه نرخ ارز بر این بازار تأثیرگذار نباشد.
 
براساس این گزارش بحث مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس هم که چند سالی مطرح است هنوز به دلیل مخالف دولت اجرایی نشده است؛ هر چند نمایندگان مجلس قانون مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون امور مالیاتی) را اصلاح کردند و قرار است از فرودین ماه ۱۴۰۰ اجرایی شود. البته در قانون بودجه امسال هم این موضوع دیده شده بوده ولی دولت از تصویب آیین نامه آن خودداری کرد.
 
وزارت مسکن از تابستان شناسایی واحدهای خالی را با ایجاد سامانه املاک و اسکان آغاز کرده و قول اخد مالیات داده شده بود ولی تاکنون این امر محقق نشده است؛ هر چند امروز محمود علیزاده معاون سازمان مالیاتی گفت: اطلاعاتی که از وزارت راه و شهرسازی برای خانه‌های خالی دریافت شده نشان نمی دهد که قطعا خالی از سکنه است. 
 
طرح‌هایی برای رونق مسکن/ اهدای زمین برای ساخت مسکن ارزان اجرایی شود
 
محسن فلکی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی راه دانا، در زمینه وضعیت کنونی بازار مسکن اظهار کرد: وضعیت امروز مسکن ماحصل ٣ عامل جهش بازارهای موازی از قبیل سکه و ارز، تحریم‌ها و دستور عمل‌های و بخش نامه‌های وزارت مسکن و شهرسازی است.
 
وی اشاره کرد: بعد افزایش قابل توجه مسکن در چند سال گذشته و محال شدن این آرزو برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه، دولت و مجلس نه برای کاهش قیمت که برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، قوانینی را اصلاح و راه کارهایی برای کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت اتخاذ کردند.
 
این کارشناس تاکید کرد: این تصمیمات بهتر بود در زمان ثبات اقتصادی که کمبود واحدهای نوساز در کشور کاملا مشهود بود، گرفته می‌شد.
 
فلکی ادامه داد: طرح وام و کمک ودیعه مسکن نیز برای حل این مشکل بزرگ کارایی نداشته و ندارد؛ا اصلاح طرح مالیات بر خانه‌های خالی که برای جلوگیری از احتکار مسکن  و عرضه واحدهای خالی وضع شده به دلیل نبود آمار دقیق و قیمت‌های کارشناسی واقعی خود در آینده نیز به مشکلی برای بازار  مسکن تبدیل خواهد شد.
 
وی گفت: راهکار در حوزه حل مشکلات مسکن را باید از راه جلسات تخصصی و اشتراک نظر بین کسانی که در حوزه عملی و نظری در این زمینه فعالیت می‌کنند؛ جستجو کرد؛ بهتر است مرکز ثقل این تفکر همه جانبه دیدگاه احیای بافت فرسوده اهدای زمین به انبوه سازان و فعالان حوزه مسکن برای ساخت مسکن ارزان و احیا و کارآمد کردن صندوق تعاونی مسکن ادارت و وزارتخانه‌ها باشد.
 
 
چه کنیم؟
 
براساس گزارش دانا؛ مسکن یک کالای مصرفی است و در اقتصاد ایران با توجه به نرخ تورم بالا و عدم تناسب بین عرضه و تقاضا به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است.

دولت و مجلس بهتر است نخست اقداماتی در خصوص کاهش قیمت تمام شده مسکن انجام دهند که یکی از آنها زمین است، زمین بخش بسزایی در افزایش و بالا بودن قیمت تمام شده یک واحد مسکونی دارد که با طرح‌های زمین رایگان و... می‌توان بخش مهمی از قیمت مسکن را کاهش دهد.

موضوع دوم این است که دولت باید قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کند؛ آن هم با شناسایی دقیق واحدهای خالی؛ که باعث حذف سوداگری  از بازار مسکن شود تا بتواند 2.6 میلیون واحد خالی را به چرخه بازار برگرداند.

بحث افزایش وام خرید مسکن هم به هر چند وقت یک بار مطرح می‌شود نیز کارساز نیست زیرا امروز قشر متوسط توانایی پرداخت وام یک میلیون تومانی را ندارد چه برسد به اینکه بخواهد ماهیانه بیش از ۲ میلیون تومان قسط در ماه پرداخت کند. بنابراین دولت باید در جهت تولید مسکن ارزان قیمت گام بردارد.
 
انتهای پیام/ط